Các vấn đề pháp lý quan trọng cần biết khi mua căn hộ
Nhà chung cư là một xu thế tất yếu do quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. Do đó, nhằm tự bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần nắm rõ những vấn đề pháp lý quan trọng sau đây khi quyết định sở hữu căn hộ.
Có 05 vấn đề pháp lý cần lưu ý khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai (Tức là, căn hộ chưa được bàn giao):
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án (sau đây gọi tắt là Chủ đầu tư) có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án. Trong trường hợp này, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua căn hộ.
Do đó, khi quan tâm đến dự án nào thì người mua cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không và nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.
Người mua có thể dùng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư để tra cứu trực tuyến thông tin về các dự án đang được thế chấp của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Tại đây.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua.
Do đó, người mua cần lưu ý nội dung hợp đồng mua căn hộ có hay không có điều, khoản quy định Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua trong trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng cam kết.
Đồng thời, phải yêu cầu Chủ đầu tư phải cung cấp cho mình văn bản Cam kết bảo lãnh đối với căn hộ đó giữa Chủ đầu tư và ngân hàng, trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng mua.
Người mua đặc biệt lưu ý vấn đề này để yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ, nhằm bảo đảm quyền lợi tài chính của mình.
Thứ ba, theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014, người mua phải đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua.
Do đó, người mua cần lưu ý kiểm tra lại tổng số tiền phải thanh toán và các số tiền phải thanh toán từng đợt ghi trong hợp đồng là đã bao gồm khoản tiền kinh phí bảo trì hay chưa.
Thứ tư, theo quy định tại các Điều 55 và 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Tức là, người mua tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà Chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng công trình.
Đồng thời, nếu việc thanh toán chia thành nhiều lần thì số tiền thanh toán đợt đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị còn lại.
Nói một cách khác, Chủ đầu tư không được yêu cầu người mua thanh toán hết toàn bộ giá trị hợp đồng khi chưa thực hiện bàn giao căn hộ cho người mua.
Cuối cùng, diện tích căn hộ là cơ sở quan trọng để xác định giá bán căn hộ. Cho nên, người mua cần hiểu rằng diện tích căn hộ phải được xác định theo kích thước thông thủy quy định tại Khoản 2, Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014.
Theo Trọng Nhân